国盛宏观熊园：一文读懂房地产税收新政
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来源：熊园（金麒麟分析师）-国盛证券首席经济学家
事件：11月13日下午，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。
核心观点：本次房地产相关税收政策调整是本轮一揽子稳增长政策的重要组成部分，是稳地产的税收政策安排、本次调整主要集中在契税和增值税方面，土地增值税预征率下限也有调降，有助于降低居民购房成本、缓解房企现金流压力，对于稳定房地产市场具有重要意义。往后看，继续提示：当前政策的底层逻辑已转变，尤其是中央加杠杆的想象空间明显打开，更多新的增量政策应正在储备、并有望陆续出台，短期紧盯12月的政治局会议和中央经济工作会议。
1、背景看，本次房地产相关税收政策调整是本轮一揽子稳增长政策的重要组成部分，是稳地产的税收政策安排。
2、当前看，个人在房地产交易过程中，买方主要涉及契税、印花税，卖方主要涉及增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，相关税率主要与房屋套数、购房时间、住宅性质等挂钩。（后附详细表格）
3、本轮税收政策调整主要集中在契税和增值税方面，契税调整了税率划分标准（一线城市二套房契税有调降），对一线城市的普宅和非普宅挂钩的增值税做了调整。此外，还将各地区土地增值税预征率下限统一调降0.5个百分点。
4、影响看，契税划分标准的调整、一线城市非普宅增值税的调整有助于降低居民购房成本，土地增值税预征率的下调则有助于缓解房企现金流压力，对于稳定房地产市场具有重要意义。
5、往后看，继续提示：当前政策的底层逻辑已转变，尤其是中央加杠杆的想象空间明显打开，更多新的增量政策应正在储备、并有望陆续出台。
正文如下：
1、背景看，本次房地产相关税收政策调整是本轮一揽子稳增长政策的重要组成部分，是稳地产的税收政策安排。10.12财政部发布会上，蓝佛安部长即表示“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”、“正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策”。11.8人大常委会发布会上，进一步指出“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出”。因此，本地房地产相关税收政策调整基本符合预期，是一揽子稳增长政策的重要组成部分。
2、当前个人在房地产交易过程中，买方主要涉及契税、印花税，卖方主要涉及增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，相关税率主要与房屋套数、购房时间、住宅性质等挂钩。（后附详细表格）
>个人买方：主要涉及契税、印花税。其中，契税按照建筑面积、家庭住房套数确定，90平米及以内的住房，首套和二套契税均按1%缴纳；90平米以上的住房，首套契税按1.5%、二套按2%缴纳；三套及以上的住房，无论房屋面积，契税均按3%缴纳。个人销售或购买住房暂免征收印花税。
>个人卖方：主要涉及增值税、个人所得税、土地增值税、印花税。根据购房时间，有三种情况：1）转让2年以内的住房，增值税按照5%缴纳；个人所得税根据是否有原值凭证分别缴纳；免征土地增值税和印花税；2）转让2年及以上5年以内的住房，个人所得税根据是否有原值凭证分别缴纳；免征增值税、土地增值税和印花税；3）转让5年及以上的住房，如果是“家庭唯一生活用房”、免征个人所得税，否则根据是否有原值凭证分别缴纳；免征增值税、土地增值税和印花税。
>普宅和非普宅差异：普宅和非普宅的税收差异目前主要集中四个一线城市，主要反映在增值税和土地增值税方面。除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在上述四个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，非普通住宅要征收增值税。在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税，而非普通住宅不享受这项税收优惠。
3、本轮税收政策调整主要集中在契税和增值税方面，契税调整了税率划分标准（一线城市二套房契税有调降），对一线城市的普宅和非普宅挂钩的增值税做了调整。此外，还将各地区土地增值税预征率下限统一调降0.5个百分点。
>契税方面：并未直接调降税率，而是将首套1%和1.5%、二套1%和2%的划分标准从90平米提升至140平米。因此，本次调整主要是降低了购房者在购买90平米-140平米住宅时的成本，对90平米以内以及140平米以上的住宅没有影响。同时，明确了北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，在新政之后，不超过140平米的住宅契税也将降至1%，140平米以上住宅的契税将降至2%。
>增值税方面：主要是取消了2年以上非普通住宅增值税，2年以内的普宅和非普宅仍要缴纳增值税。需要注意的是，目前北上广深四个一线城市对普宅和非普宅认定有所放松，如北京表示“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”等，但仍未明确取消。因此，短期一线城市非普宅可能仍不享受这一税收优惠，后续一线城市可能进一步取消普宅和非普宅认定。
>土地增值税预征率：将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。土地增值税预征税指的是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法，调降预征率有助于缓解企业现金流压力。
4、影响看，契税划分标准的调整、一线城市非普宅增值税的调整有助于降低居民购房成本，土地增值税预征率的下调则有助于缓解房企现金流压力，对于稳定房地产市场具有重要意义。今年1-10月，30大中城商品房成交套均面积为109.7平米（一线城市108.9平米、二线城市123.7平米、三线城市88.3平米），本次契税税率划分标准提高至140平后，有望推动居民购房成本下降。同时，土地增值税预征率的下调后，短期房企预缴税款将下降，能缓解房企短期现金流压力。
5、往后看，继续提示：当前政策的底层逻辑已转变，尤其是中央加杠杆的想象空间明显打开。9.24一揽子金融政策、9.26政治局会议、10.12财政部发布会、11.8人大常委会发布会后，一系列政策加快落地，既有着眼当下的政策、也有立足长远的制度安排，指向当前政策的底层逻辑已经转变，尤其是中央加杠杆的空间明显打开。往后看，更多新的增量政策应正在储备、并有望陆续出台，可能的包括：年底再降准、明年一季度可能进一步降息，新一轮消费补贴，提高生育补贴等人口相关的举措，中央更大程度的参与地产收储，设立更多区域发展规划，筹划更多大型基建项目，提前下达2025年部分专项债额度等等。
风险提示：政策力度超预期，地方债务风险演化超预期，经济下行超预期等。
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